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菲律宾首季经济负增长 未来房价或跌超20%
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 据菲律宾统计局消息,该国第一季经济负增长0.3%,创下22年新低。菲律宾疫情真正爆发是从3月初开始,菲律宾各地政府自3月中旬陆续采取封城措施,延宕至今.可以想象菲律宾第二季经济预期将更加惨淡。本月15日,菲律宾政府为了挽救经济、增加就业,部分放松了封城措施,企业也部分复工,但是随后疫情相较前一周出现明显的反弹,政府未来很有可能不得不再次采取封城措施。


菲律宾统计局数据显示,第一季国内生产总值(GDP)较去年同期下滑0.3%,是从1998年第四季22年以来首次出现萎缩,远低于经济学家预估增长2.9%。若与前一季(2019年第四季)相比,首季GDP萎缩5.1%,亦低于预期的下跌2%。

2016年以来菲律宾GDP季度增长率柱状图


2020年全年,菲律宾经济将很可能萎缩超过3%,会面对相当大的下行风险。当然,一切将取决于全球和菲律宾的新冠病毒传播状况。鉴于两个多月来菲律宾政府荒腔走板的疫情应当措施,小编感觉菲律宾未必能够在第二季度内控制疫情,所以菲律宾未来的经济状况充满悲观。


上一次菲律宾经济大幅度下跌在22年前的亚洲金融危机时期。这一次很有可能比亚洲金融危机时更遭,因为1998年的亚洲金融危机是东亚和东南亚部分国家局部的危机,而且仅仅限于金融业,世界其他国家尤其是美国正常运转,有利于化解和消化当时的危机。而现在则是新冠疫情引起的全球性经济危机,世界各国都倍受影响、自顾不暇,没有余力帮助其他国家。


菲律宾政府正在拟定经济复苏计划,将出售23.5亿美元国债及发放70亿美元的优惠贷款,支持深受打击的企业。菲律宾央行稍早前已将基准利率调降1.25个百分点,并将银行存款准备利率降低2个百分点,藉此刺激经济。

 

小编始终认为,现在任何政府实施的一切经济复苏措施都是缘木求鱼、隔靴搔痒。很显然,只有新冠疫情正在受到控制,经济才能够复苏。


自亚洲金融危机以来菲律宾房地产多年来持续缓慢上涨,爆发性成长要数近五年。这几年来菲律宾房价一直由3类买家支撑。首先是以中国人为主的海外买家。其次是菲律宾外劳(OverseasFilipino Workers,OFW)。最后是菲律宾本地中产阶层。


小伙伴们都知道,自2016年杜特尔特当选菲律宾总统以来,中菲关系不断升温,陆续有大量的中国人来到菲律宾工作和生活。相对于国内房价当时菲律宾房价正处于起步阶段,于是大量中国资金涌入菲律宾房市,再加上房地产业者大力炒作,马尼拉都会区和宿务都会区周边房价节节升高,房租也紧跟着日益攀升。受疫情冲击和中美贸易战的影响,中国经济大幅萎缩,首季国内生产总值(GDP)大跌6.8%,这样的跌幅直追60年前的大饥荒。甚至有消息称,目前国内有超过2亿人失业。另外,华人在菲营运线上BC公司,在疫情和中菲两国联合打击非法网络BC双重打击之下,不少都已经结业走人。冲击之下,国内热钱进入菲律宾的速度肯定会放缓,菲律宾房地产市场将会失去重要的支撑。


菲律宾是目前世界上人口增长率最高的国家之一,同时也是世界上最重要的劳务输出国,超过300万菲律宾人在海外打工,他们每年汇入菲律宾的资金高达322亿美元,占国内生产总值(GDP)的9.7%,占国民总收入的8.1%(2018年数据)。这些外劳是价格位于200万皮索至600万皮索房产的主要买家。成千上万菲律宾外劳在这次的全球经济危机中失业,他们汇回菲律宾的款项预计今年缩减多达60亿美元。于是支撑菲律宾房地产市场的三脚凳,又断掉一条腿。


近年来,菲律宾国内生产总值(GDP)长期维持6%左右的增长率,是东南亚除了越南外经济表现最好的国家。于是,本地中产阶级家庭收入也就跟着节节攀升了。菲律宾财政部长多明格斯(Carlos Dominguez III)4月表示,由于新冠病毒疫情影响,菲律宾将有约120万人失业,这一数字与有记录以来的最低失业率(1991年4月14.4%的失业率)持平。经济萎缩、失业率上升,中产阶级的家庭收入只会跟着萎缩,就不会有余钱投入在房地产市场了。


断了三条腿,菲律宾房地产市场大跌是必然。最明显的例子是5月以来,菲律宾不少房企推出了金额不低于5%的折扣。很显然两个多月没有销售量,这些房企面临巨大的资金压力。如果未来解封后销售量仍不能止血回升,小编判断菲律宾房地产市场将很有可能下跌20%以上。其中中产阶级住宅区应该会受到最大冲击,分期付款的房产会面临大规模的断供潮。



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