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实战讲解投资菲律宾公寓如何收益
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我们将投资者分为两种一种是短线炒楼花,一种是长持收租。

短线炒楼花:


就是投资客在开发商开盘的时候,跟开发商一手买下公寓,因为付款方式杠杆较大(在之前文章中已讲解)前期投入资金少,月供一段时间,在公寓交付,付尾款之前转卖给他人。一般开发商每个季度都会调价,每一期开盘也都会调价,所以低于开发商的价格出手,就会有人接手。


举个例子湾区北边SMDC公司的Shore 2 Residences,如下图,合同价319万比索,现在从开发商买即将开盘的Shore 3,550万起步…所以只要总价低于550万,有价格优势,自然会有人接盘。

再举个例子,MAKATI CBD黄金三角区边上的Air Residences在一手开发商渠道购买价格是313万比索(折合人民币41W),现在市场上这样的转卖房源在440万以上(折合人民币56.7W),抛去转卖必须的更名费用,净赚13.8万(56.7-41-1.9更名费=13.8W)。

我们再算一笔账,现在是2019年1月,从2016年10月买家买入手,到现在月供了27个月,每个月月供金额为2800,那总共投入资金2800X27=7.56万,7.56万投入两年,赚13.8万,年收益91.2%。


这样的例子不胜枚举,Air Residences旁边的香格里拉旗下高端公寓The Rise Makati,一居室的合同价275万,现在外国人名额卖到500万,尾款占到60%,粗略计算也就是年收益达到130%以上。

这就是短线炒楼花,合理利用杠杆,用手头上仅有资金去投资。但是这种方式投资风险较大。一是需要在合适的时间去入手投资,二是需要专业知识去挖掘具有潜力的笋盘,三是要有足够的勇气。




长线收租:


在菲律宾如此租售比高的市场下,手握几套房子收租就相当于你手握几个机器人帮你打工一辈子。趁着现在首都马尼拉的CBD单价只在1.8-4万之间,入手置业几套还是合适的时候。先不说GDP增长率7%的未来发展,就说现在,8%的租售比,相比国内的理财,更是完爆。再加上现在的公寓供应量,一套CBD的房子租出去非常容易。所以长线收租是个比较稳定的投资方式。


举个例子,还是湾区火热的楼盘Shore 2 Residences,现在23㎡的Studio户型价格在460万,下图购入合同价在319万出头。现在Shore 1的Studio户型是在4.5万比索一个月,一年租金4.5x12=54万。租售比=54万÷319万=16.9%。

当然没有那么幸运在一开盘的时候一直持有到现在还不卖,那就按照现在市场上的二手转卖楼花的价格460W来计算。租售比=54万÷460万=11.7%。也是相当不错的,比国内理财两倍还多,而且这还没算上未来涨幅的空间。

本人更倾向于长线持有收租,买一套即将交付的二手楼花,用现在的租售比来衡量你的收益,立马把钱装在自己口袋里。所以长持也是个很好的选择。长持的缺点也必须强调一下,记住房地产永远是一个变现很慢的投资方式,所以需做好长线的心理准备。


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